장기거주 소득공제 20억→10억원, 2028 양도세 개정안은 어떻게 달라지나

작성 왕너구리 · 자료 정리·검수 · 게시일 2026-09-06

• 시행 2028-01-01
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핵심 요약

개정안은 2028-01-01 기준 주택 공제를 거주 중심으로 바꾸고 한도를 신설했습니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 기준). 모든 내용은 국회 통과 전 정부 개정안 기준입니다.

개정안은 공제 명칭과 대상을 나누고, 주택 공제율과 한도도 양도 시점별로 조정합니다. 2028년 전 취득·거주·보유기간을 새 공제방식에서 어떻게 반영하는지는 이 문서에서 다루지 않습니다.

무엇이 어떻게 바뀌나

개정안은 2028-01-01 기준 장기보유특별공제를 거주·보유 소득공제로 이원화합니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 기준), 개정 전 공제율은 2027-12-31 기준입니다. 개정 후 내용은 정부 개정안 기준이며 확정된 법률이 아닙니다.

개정 전 1세대 1주택자 공제는 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 기본요건으로 두고, 거주·보유 공제율이 각각 연 4%, 최대 **40%**였습니다. 정부 개정안은 주택 공제를 거주공제 중심으로 단계 조정합니다.

2028년 양도분 기준으로 거주공제는 연 4%에서 6%로, 보유공제는 연 4%에서 2%로 제시됐습니다. 최대 공제율도 거주는 40%에서 60%로, 보유는 40%에서 20%로 각각 바뀌는 안입니다.

장기거주 소득공제와 장기보유 소득공제 대상은 무엇이 다른가

개정안 기준 장기거주 공제는 주택, 장기보유 공제는 주택 외 토지·건물에 적용됩니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 기준). 조합원입주권은 관리처분계획인가 전 자산의 종류로 구분합니다.

정부 개정안은 기존 장기보유특별공제를 두 공제로 나누면서 대상 자산도 구분합니다. 주택은 장기거주 소득공제 대상이고, 주택 외 토지·건물은 장기보유 소득공제 대상으로 제시됐습니다.

조합원입주권은 현재 명칭만으로 분류하지 않고 관리처분계획인가 전 자산의 종류를 기준으로 구분합니다. 인가 전 주택이었다면 장기거주 소득공제, 인가 전 주택 외 건물 또는 토지였다면 장기보유 소득공제에 해당하는 구조입니다.

1세대 1주택자 공제율은 2028년과 2029년 이후 어떻게 다른가

개정안은 2028년부터 거주공제를 높이고 2029년 이후 보유공제를 없앱니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 및 2029-01-01 기준). 2028년 이후 양도분에 관한 정부 개정안 기준입니다.

2028년 양도분의 거주·보유 공제율

정부 개정안상 2028년 양도분은 거주공제 연 6%, 최대 **60%**와 보유공제 연 2%, 최대 20%로 제시됐습니다. 거주공제율은 보유공제율보다 연 4%포인트 높게 제시된 구조입니다.

2029년 이후 양도분의 공제 방식

정부 개정안상 2029년 이후 양도분은 거주공제 연 8%, 최대 **80%**를 적용하고 보유공제는 적용하지 않는 방안입니다. 2028년 양도분과 달리 보유공제가 빠지고 거주공제율이 연 2%포인트 높아집니다.

다주택자는 거주공제와 보유공제를 어떻게 적용받나

개정안상 다주택자는 2년 거주 시 공제를 받고 2028년에는 높은 공제율 하나를 적용합니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 및 2029-01-01 기준). 2028년 이후 양도분에 관한 정부 개정안 기준입니다.

2028년 양도분은 높은 공제율 하나 적용

정부 개정안상 다주택자의 2028년 양도분 거주공제는 2년 이상 거주한 경우에 적용되며, 연 2%, 최대 30%로 제시됐습니다. 보유공제는 연 1%, 최대 15%이며, 두 공제율을 합산하는 방식이 아니라 높은 공제율 하나를 적용하는 안입니다.

2029년 이후 양도분은 보유공제 미적용

정부 개정안상 2029년 이후 양도분도 2년 이상 거주한 경우 거주공제를 적용하며, 공제율은 연 2%, 최대 30%로 제시됐습니다. 보유공제가 적용되지 않으므로 2028년과 달리 두 공제율을 비교하는 단계가 없습니다.

장기거주 소득공제 한도는 2028년과 2029년 이후 얼마인가

개정안상 한도는 2028-01-01 기준 각각 20억원이며 2029년 이후 10억원으로 제시됐습니다.

※ 정부 소득세법 개정안(2028-01-01 및 2029-01-01 기준). 한도는 정부 개정안 기준이며 인별 연간 한도와 물건별 한도를 각각 적용합니다.

한도는 양도 물건별 한도만이 아니라 인별 연간 한도와 물건별 한도를 각각 적용합니다.

정부 개정안은 2028년 양도분의 두 한도를 각각 20억원으로, 2029년 이후 양도분의 두 한도를 각각 10억원으로 제시했습니다. 2029년 이후에는 두 한도가 모두 10억원씩 줄어드는 구조입니다.

공동소유·분할양도 주택의 한도는 어떻게 계산되나

개정안은 공동소유·분할양도 주택의 공제 한도를 지분 또는 양도 비율로 안분합니다.

정부 개정안상 주택 장기거주 소득공제 대상 주택을 공동소유하면 지분 비율에 따라 한도를 안분합니다. 시차를 두고 분할양도하는 경우에는 분할양도 비율에 따라 한도를 안분하는 방안입니다.

인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 적용하는 구조이므로, 공동소유 또는 분할양도 때는 한도 전액을 그대로 적용하는 방식이 아니라 해당 비율을 반영하는 방식으로 제시됐습니다.

자주 묻는 질문

장기거주 소득공제는 언제부터 적용되나요?

정부 개정안은 장기거주 소득공제와 장기보유특별공제 이원화 방안을 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하도록 제시했습니다(정부 소득세법 개정안, 2028-01-01 기준).

2028년 장기거주 소득공제 한도는 얼마인가요?

정부 개정안상 2028년 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도는 각각 20억원으로 제시됐습니다(정부 소득세법 개정안, 2028-01-01 기준).

2029년 이후 장기거주 소득공제 한도는 어떻게 되나요?

정부 개정안상 2029년 이후 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도는 각각 10억원으로 제시됐습니다(정부 소득세법 개정안, 2029-01-01 기준).

다주택자도 2028년에 거주공제를 받을 수 있나요?

정부 개정안상 다주택자는 2028년 양도분부터 2년 이상 거주한 경우 거주공제를 적용받을 수 있으며, 거주·보유 공제율 가운데 높은 하나를 적용하는 방안입니다(정부 소득세법 개정안, 2028-01-01 기준).

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  시행 2027-01-01

참고 출처

1. 대한민국 정부 · 주택 등 장기보유특별공제 개편 등 부동산세제 합리화 개정안 (확인 2026-09-06, 1차 출처)